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基本准则》的规定：评估的基本方法有市场法、收益法和成本法，《资产评定估计准则—企业价值》也规定对企业价值做评估时，应该依据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种基本方法的适用性，恰当选用一种或多种评估基本方法。
结合此次评估目的和评估对象特点，评估采用了收益法和资产基础法进行了评估，这三种评估方法的说明及选取理由如下：
市场法，是指将评估对象与能够比上市公司或者可以交易案例作比较，确定评估对象价值的评估方法。
要有一个充分发育的、活跃公平的市场，要能找到近期的、与被评估资产相同或类似的参照物；要能在市场上收集到参照物的技术资料和交易资料，地理位置方面的资料，功能方面的资料以及交易时间、条件、动机和价格等方面的资料。
考虑到我国目前的产权市场发展状况和被评估企业的特定情况及市场信息条件的限制，我们很难在市场上找到与被评估企业相类似的参照物及交易情况，因此本次评估未采用市场法。
各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按全部应收款额计算评估值；对于有确凿根据表明没办法回收的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
关于存货的评估，本次评估范围内的存货为原材料。评估人员根据公司提供的存货清单，核实了有关购置发票和会计凭证，了解了存货的保管、内部控制制度，并对其进行了抽查盘点。原材料为近期购入的货品，账面值能够反映其市场价值，故以核实后账面值作为评估值。
主要是XX燃气对南京煤气管线工程有限公司、南京燃气工程设计院有限公司、南京公用物业管理有限责任公司、江苏省天达投资控股有限公司、江苏宝华天然气有限公司、南京燃气输配有限公司、南京XX栖霞燃气有限公司、南京XX能源投资发展有限公司和南京XX储气有限公司等9家单位的股权投资，评估人员对长期投资的形成原因、账面值和实际状
况等进行了取证核实，向工商行政管理局查询并查阅了投资协议、章程和有关会计记录等，以确定长期投资的真实性和准确性。
对南京煤气管线工程有限公司、南京燃气工程设计院有限公司、南京公用物业管理有限责任公司、江苏宝华天然气有限公司、南京燃气输配有限公司、南京XX栖霞燃气有限公司和南京XX能源投资发展有限公司等7家全资或控股的子公司，采用资产基础法评估和收益法做评估，因子公司收益预测已经纳入南京XX燃气有限公司合并收益预测范围，已经以南京XX燃气有限公司合并口径整体作收益法评估，对子公司单体不单独作收益法评估。
对江苏省天达投资控股有限公司和南京XX储气有限公司等2家单位的股权投资，因其投资时间不长，持股票比例低，故按其审计后或基准日的财务报表反映的净资产，乘以XX燃气所持的股份比例，作为对该长期投资的评估值。
在确定长期股权投资评估值时，评估师没考虑控股权溢价或少数股权折价等因素产生的影响。
南京XX燃气有限公司申报评估的固定资产包含房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆和办公电子设备等，对该类固定资产的评估，主要是采用重置成本法，计算公式为：
评估人员深入细致地分析了估价对象的真实的情况、特点和被评估单位提供的有关联的资料，对于有较为完整工程资料的工业用房，宜采用重置成本法做评估；对于市区内的办公综合楼及商业用房，则采用市场比较法和收益法进行评估。
通过估算出建筑物在全新状态下的重置成本，再扣减各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物的评估价值。
概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程建设价格基本接近现行建筑造价的工程建设项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。
预决算调整法即原决算工程建设价格所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或采用同一定额但时间比较久，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程建设价格方法。
市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、跨数、装修、设备等和选择的案例有差别时则应做调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造价。
b．前期费用及管理费用，根据本市现行有关法律法规并结合评估对象真实的情况，按工程建设价格的特殊的比例确定。正常的情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。期间费用主要为工程监理费、建筑设计企业管理费等工程建设期间发生的各项费用。
对有房屋所有权证的建筑物，我们主要计算了市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、白蚁防治费三项。
d.资金成本按照现行的贷款利率标准计算，工期根据建筑物面积、规模等因素确定。
本次被评房屋建筑物类资产属于天然气运营企业，因此根据工期定额以及被评企业的真实的情况综合确定建造工期为一年。故本次评估按一年计算其资金成本，按评估基准日至中国人民银行公布的一年期人民币贷款基准利率6%，资金均匀投入计算。
资金成本=（工程综合造价+前期费用及另外的费用）×利率×建设工期×50%。
房屋建筑物的面积以法定权证记载的数字为准；没有权证的，以委托方提供的技术说明、图纸、资产清单等有关的资料上记载的数字为准；既无权证又无有关的资料的，以现场查勘估算的面积为准。成新率的确定
筑物耐用年限标准，并对建筑物做现场质量鉴别判定后，确定规定耐用年限。在计算成新率时应考虑权证剩余年限与房屋尚可使用年数的限制孰短原则。
依据建设部有关房屋新旧程度的参考是依据，评分标准，根据现场勘查技术鉴定，采用打分法确定成新率。计算公式：
完好分值率=(结构打分×评分系数+装修打分×评分系数+设备打分×评分修正系数)×100％
计算公式：综合成新率=年限成新率×0.4＋完好分值率×0.6 5.1.2市场比较法
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干商品房交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对交易实例加以修正，从而确定估价对象价格的方法。
房屋价值＝交易实例房屋价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
本次委估对象有商业物业，此类房地产目前主要为自营状态，或少量出租，存在收益、或潜在收益，与委估房地产相类似的出租案例较多，故采用收益法进行评估。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观价值的一种估价方法。
收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值。租期内租金按租约约定，租赁期满后租金按市场水平测算。
评估人员深入细致地分析了估价对象的真实的情况、特点和委托方提供的有关联的资料，对于管道工程，采用重置成本法进行评估。
重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种房地产估价方法。
重置价值一般包含工程综合造价、前期工程费用、建筑设计企业管理费、资金成本等。其计算公式为：
概预算编制法即按照图纸、有关技术资料及现行地区定额重新编制概预算的方法，当引用最近竣工的工程，因其工程建设价格基本接近现行建筑造价的工程建设项目，直接引用原结算的造价计算工程及其费用的组成内容，或进行适当微调，故亦视同为概预算编制法。
预决算调整法即原决算工程建设价格所套用的定额不是现行定额及其取费规定，或采用同一定额但时间比较久，建筑材料等市场变化较大，则利用原决算工程量，或进行适当修改后，套用现行预算定额及取费标准计算工程建设价格方法。
市价法即在评估中通过可靠的途径，如利用近期竣工的同类型工程单方建筑造价或地方造价管理部的公布的当期建筑单方造价等作为依据，计算被估项目单方造价的方法，但房屋建筑物建造日期、层数、层高、跨度、跨数、装修、设备等和选择的案例有差别时则应做调整，以调整后的建筑单方造价计算评估对象的单方造价。
评估人员在对管道工程进行勘察分析的基础上，对于被评估单位可提供的工程结算、估算指标及市政、安装工程定额等资料，确定市政、安装工程量，然后按现行的建筑安装工程建设价格计算程序及评估基准日的价格标准计算该委估管道的工程综合造价；对于无工程结算资料的工程，采用概预算编制法按照企业管道建设的常规做法，重新编制预算，以重新编制的预算价格作为依据，计算委估各种材质、管径管道单方造价进行相应估算。
B．前期费用及管理费用，根据委估资产所在地现行有关法律法规并结合评估对象真实的情况，按工程建设价格的特殊的比例确定。正常的情况下，前期费用包括规划、设计费，可行性研究费、勘察设计费、招标费，各种预算费、审查费、标底编制费、临时设施建设费等。期间费用主要为工程监理费、建筑设计企业管理费等工程建设期间发生的各项费用。
对于高压管道，根据其财务决算，由于其管道施工全套工艺流程中，征地拆迁费用数额较大，评估中考虑按适当比例计算管道施工全套工艺流程中必须发生的拆迁费用。
C．利息按照现行的贷款利率标准计算，工期根据管道类型、项目规模等因素综合确定。
本次委估的高压管道，根据项目的类型、规模以及被评企业的真实的情况综合确定建造工期为二年，中低压管道根据公司实际施工平均周期，确定建造工期3个月。故本次评估工期按各类型管道合理建设期计算其资金成本，按评估基准日至中国人民银行公布的相应年期人民币贷款基准利率，资金均匀投入计算。
资金成本=（工程综合造价+前期费用及另外的费用）×利率×建设工期×50%。
经济耐用年限：根据《资产评定估计数据手册》中规定的长输气管道耐用年限标准，同时考虑埋地钢管的寿命与很多条件相关，比如土壤的酸碱性、地质的情况、钢管穿过公路、铁路地面的受压情况、还有钢管附近是否埋有高压电缆等，都会造成电化学腐蚀，现在虽然采用牺牲电极的方法、表面敷防腐层等方法对钢管的寿命有所改善，但是到底在啥状况下能用多少年，还不能简单的判断，本次评估综合各种情况，综合确定各类型管道、材质的耐用年限。
根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场行情报价为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，主要是采用重置成本法进行评估。
根据国务院于2008年11月10日发布国务院令第538号《中华人民共和国增值税暂行条例》，从2009年1月1日起，在全国范围内增值税由生产性增值税转变为消费性增值税，即增值税纳税企业购买设备等应缴纳增值税的商品的进项税可以在销项税中抵扣；取消进口设备增值税免税政策，所购设备增值税可以抵扣。根据重置成本的原则，在2009年后评估
设备等固定资产时估算其重置全价时应扣除其增值税，也就是设备评估的购置价应该为：
对于国产设备，重置全价主要参照国内市场同型号或同类型设备现行市价，同时考虑必要的运杂费、安装调试费、基础费用、前期及另外的费用及资金成本等予以确定。对于待报废设备，视其具体结构、材质来确定残值回收率或按实际能够变现价格作为评估值。
重置全价=设备购置价/1.17+运杂费+基础费+安装调试费+前期及另外的费用+资金成本
主要通过向生产厂商询价、参照《2013年机电产品报价手册》、网络等渠道收集的报价资料及参考近期同类设备的合同价格确定，对于没办法取得价格信息的近期购置设备按国内外行业生产者物价指数PPI来估算。
根据《资产评定估计常用数据及参数手册》，按不一样的设备和地区取运杂费率计取。
根据设备的特点，参照相关设施安装要求及《资产评定估计常用数据及参数手册》等资料，以购置价为基础，按不同安装费率计取。
根据设备的特点、重量、安装难易程度，通用设备以设备购置价为基础，按不同安装费率计取：安装调试费=设备购置价×安装调试费率
前期及另外的费用包括管理费、可行性研究报告及评估费、设计费、工程监理费等，是依据该设备所在地建设工程另外的费用标准，结合本身设备特点进行计算，计算基数为设备购置价、运杂费、基础费及安装调试费之和。
前期及另外的费用=（设备购置价+运杂费+基础费+安装调试费）×前期及其他费率
依据《石油建设天然气其他费和费用定额（2012）》，本次评估前期及其他费率计算如下表：
1可行性研究报告编制费工程费用0.05%原国家计委（计价格[1999]1283号）
3工程勘察设计费工程费用2.55%国家计委建设部（计价格[2002]10号）
7企业安全生产费用工程费用0.05%财政部、安监局—财企[2012]16号
8环境影响评价及验收费工程费用0.02%国家计委、环境保护总局计价[2002]125号
根据建设工程的规模及建设工期，以评估基准日贷款利息作为建设工程的资金成本，并按资金均匀投入考虑：资金成本=（设备购置价+运杂费+基础费+安装调试费+前期及另外的费用）×贷款利率×建设工期×1/2
《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕第37号）规定，准予从销项税额中抵扣的进项税额包括：从销售方或者提供方取得的增值税专用发票（含货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票）上注明的增值税额。从2013年8月1日起，原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。原增值税一般纳税人指按照《中华人民共和国增值税暂行条例》缴纳增值税的纳税人。
车辆购置价：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场行情报价确定，另外的费用依据地方车辆管理部门的规定收费来确定。
对于市场上有同型号设备销售，属于同城购买，商家对买产品包运输、上门安装调试服务，因此，除了购买价之外，无另外的费用，因此，购买价即为重置全价。
根据市场信息及近期当地市场行情报价资料，确定评估基准日的电子设备的市场价格：
依据各设备的已使用年数的限制及尚可使用年数的限制计算理论成新率，然后通过现场勘察了解设备的原始制造质量、运作情况、设备利用情况、维护保养、使用环境等因素，计算出设备调整系数K，两者相乘后确定设备的综合成新率：
根据商务部、发展改革委、公安部、环境保护部联合发布《机动车强制报废标准规定》，自2013年5月1日起施行。
本次评估车辆成新率根据可使用经济年限（如规定中未确定可使用年数的限制的根据现场勘察确定可使用经济年限）和行驶公里数分别计算成新率，最终按孰低法确定车辆成新率。
综合成新率=理论成新率=尚可使用年数的限制÷（已使用年数的限制+尚可使用年数的限制）×100%
在建工程主要是工程项目施工项目，共计1561项，包括在建土建工程及设施安装工程，在建工程为支付的工程款、甲方供材费用、设备购置费用。评估人员了解了在建工程的概况，开工时间、竣工时间、已付工程款等情况，收集了有关的合同和协议，抽查了原始入账凭证，并进行实地查勘，至评估基准日工程尚未完工，评估人员对在建工程的账面价值的形成、构成进行了核查、分析，其账面价值均为按完工进度结转成本后的为建造工程所花费的前期费用、部分材料购置费用、工程管理费用、支付的工程款。经分析，工程项目施工项目的账面价值中已按工程进度对工程成本的利润进行了结转，故本次评估中不再考虑对在建工程的合理增减值，以审计后的账面值确定。
主要为报警系统、探测器和总线模块，评估时查阅了物资近期购置发票等，经核实，申报数量准确，评估人员与被评估单位物资部保管人员进行现场盘点，由于工程物资的品种和数量少，所需运杂费很少，账面价值基本反映现行市价，账面价值是合理的，因此，评估时以其审计后账面价值作为评估值。
根据《城镇土地估价规程》，通行的土地评估方法有市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价法、收益还原法等。
本次评估地块中的出让用地均采用房地合一做评估，其土地评估值已并入房屋价值。对其中的划拨地块上的房地产采用房地分估，其土地用途均为公共设施用地。
由于公用设施用地主要系为城市基础设施配套用地，基于其用地性质，与工业用地使用性质相似，本次评估参照工业用地做评估，以此确定其土地使用权价值。
评估人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据评估对象土地的特点及土地的真实的情况，选取成本逼近法作为本次评估的基本方法。这是基于以下考虑：被评估土地为自行征收取得，其账面内涵与成本逼近法的思路类似，故本次选用选取成本逼近法进行评估。
采用成本逼近法评估地价的基本思路是以待估宗地所在区域土地取得费和土地开发费平均标准为主要是根据，加上一定的利息、利润和有限年期的土地增值收益来确定地价。其基本公式为：
地价=(土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益)×（1+个别因素修正系数）±土地开发水平修正
本次委托评估的其他非货币性资产为外购软件，对外购的软件采用市场法评估，以现行市场售价确定评估值。
长期待摊费用为在位于栖霞区仙林大学城龙麒路建造的LNG机修库房、LNG综合辅助用房和LNG综合楼等共3项，由于所建房屋无规划许可证和施工许可证，为企业自行建造，本次评估时企业将该资产视同为的费用性资产，按预计年限进行分摊。
对长期待摊费用的评估，评估人员根据被评估单位提供的清查评估明细表，对会计报表、会计账簿和记账凭证进行了核查，并履行了必要的评估程序，对其真实性进行了核实。在此基础上，评估人员根据评估基准日后是否尚存权利确定评估值。
递延所得税资产系时间性差异的所得税影响额。对递延所得税资产，评估人员检查递延所得税资产发生的原因、金额，预计转销年限和本期转销额是不是合理正确，检查是不是以未来期间很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认由可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。对递延所得税资产根据评估目的实现后是否拥有抵税权利，确定递延所得税资产评定估计值。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或折现确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法有股利折现法和现金流量折现法。
现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。注册资产评定估计师应该依据企业未来经营模式、资本结构、资产使用状况以及未来收益的发展的新趋势等，恰当选择现金流折现模型。
投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。能够对企业未来收益做到合理预测。
因XX燃气公司所在燃气行业较为成熟，发展稳定，XX燃气公司治理较为完善，具备持续经营条件，未来收益能可靠计量，面临的风险能够较为可靠估计，具备采用收益法评估的条件，并能够对未来收益进行合
本次采用收益法对XX燃气股东全部权益做评估，即以未来若干年度内的企业自由现金流量作为依据，采取了适当折现率折现后加总计算得出营业性资产价值，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值和未纳入合并收益口径越策收益的长期股权投资价值，减去有息债务和非经营性负债得出股东全部权益价值。
由于XX燃气合并范围内的全资或控股的子（孙）公司中的江苏宝华天然气有限公司、南京XX栖霞燃气有限公司、南京XX能源投资发展有限公司（含其子公司江苏海企XX燃气发展有限公司和江苏紫荆新能源发展有限公司）等均经营燃气业务且实为XX燃气的分销商，南京燃气输配有限公司、南京煤气管线工程有限公司、南京燃气工程设计院有限公司等也是主要是做燃气工程并全部或大部分的主营业务是与母公司直接发生，，而南京公用物业管理有限责任公司的业务在XX燃气的业务收入中所占份额很小，所以合并范围的子公司的整体业务性质和风险与母公司密切相联，因此本次收益法采用XX燃气合并报表，天衡会计师事务所（特殊普通合伙）出具的盈利预测审核报告也为合并报表的盈利预测。
企业整体价值=经营性资产价值+溢余资产价值+非经营性资产价值+未纳入合并收益预测口径的长期股权价值
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的自由现金流量现值+明确的预测期之后的自由现金流量现值
根据XX燃气的真实的情况及企业经营规模，预计XX燃气在未来几年公司业绩会稳定增长，据此，本次预测期选择为2014年至2018年，以后年度收益状况保持在2018年水平不变。
根据对XX燃气所从事的经营业务的特点及公司未来发展的潜在能力、前景的判断，考虑XX燃气历年的运作状况、人力状况、客户资源等均较为稳定，可保持长时间的经营，本次评估收益期按永续确定。
(预测期内每年)自由现金流量=息税前利润×(1－所得税率)+折旧及摊销-资本性支出-运用资金追加额
考虑到自由现金流量全年都在发生，本次评估假设均年终发生，因此自由现金流量折现时间均按年底折现考虑。
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本(WACC)。
非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，未纳入收益预测范围的资产及相关负债，采用成本法评估，本次评估的应付股利作为非经营性资产价值；本次评估对未纳入合并范围的XX燃气的参股和子公司参股的相关股权采用资产基础法或以审计后的股东全部权益计算确定长期股权投资评估值。
有息债务主要是指被评估单位向金融机构或其他单位、个人等借入款项及相关利息。微信：zichanpinggu2008返回搜狐，查看更加多
